На пресс-конференции в начале августа министр архитектуры и строительства Александр Селезнев сообщил о том, что в ближайшее время планируется отменить указ президента № 396, регулирующий и усиливающий ответственность строительных организаций при долевом строительстве. Введение очень жестких правил строительства привели к тому, что застройщики, чтобы уйти от проблем и заработать большую прибыль в подавляющем большинстве заморозили долевое строительство.
Указ президента № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» был принят в середине 2006 года. В документе основной акцент был сделан на защите прав дольщиков, а перед застройщиками, с которыми указ не был согласован, поставлены довольно жесткие требования. Инвесторы получили дополнительные гарантии целевого использования финансовых средств, вкладываемых в строительство, и надежду на то, что дома и объекты с их долевым участием будут сдаваться в указанные в договоре сроки. А вот строители на эти правительственные меры отреагировали неадекватно…
Опыт долевого строительства в г. Бресте накоплен немалый. Первый дом на инвестиции дольщиков в областном центре был построен КУП «Брестжилстрой» еще в 1990 году. В то время строители высказывали опасение: смогут ли найти в городе столько дольщиков. Ведь первоначальный взнос составлял 50 % стоимости квартиры, а оставшуюся сумму необходимо было выплатить через полгода. Но оказалось, что недостатка в желающих нет. И ежегодно КУП «Брестжилстрой» возводил по одному дому с долевым участием.
Проблемы возникли только в 1995 г. по причине инфляции. Снизилась покупательная способность населения, и тогда в качестве дольщиков стали привлекать предприятия и организации.
Преимущества такой системы строительства были очевидны. Строительные организации имели приток оборотных инвестиций, и не возникало простоев, особенно в начале года, когда еще не сверстан бюджет и нет оборотных средств. У людей, располагающих финансовыми средствами, в том числе и банковскими кредитами, была возможность не томиться в длинной очереди и в течение года построить квартиру. Но, слабая законодательная база позволяла недобросовестным застройщикам нарушать договорные обязательства и ставить дольщиков в затруднительное положение.
Например, в г. Бресте экспериментальное молодежное объединение «Полесье» (учредители – Пинский горком и Брестский обком БРСМ) заключило с дольщиками 2 договора на строительство 36 квартир, 22 офисов и 18 гаражей на пересечении улиц Орджоникидзе — Комсомольская. Инвесторы, как полагается, внесли необходимую сумму денег. По договору 5-этажный жилой дом должен был заселиться в декабре 2004 года. На начало строительства стоимость кв. м жилья равнялась 300 долларам, а офиса — 480. Но, экспериментальное объединение «наэкспериментировало» так, что деньги дольщиков ушли совсем на другие нужды – на покупку автомобиля, издание книг, на заработную плату сотрудникам аппарата управления, на покрытие затрат по другим строящимся объектам. Это только часть нарушений, которые были выявлены в результате проверки Комитета госконтроля Брестской области. Всего ЭМО «Полесье» опустошило кассу инвесторов на 804 млн. руб.
Строительство было приостановлено, дом пришлось ставить на консервацию. Людям, которые рассчитывали еще 2 года тому назад справить новоселье, объявили о дополнительных финансовых вливаниях для завершения строительства. Кому-то сообщили, что на их жилье по ранее заключенным договорам претендуют другие лица, готовые заплатить за квадратные метры больше. Возникла острая конфликтная ситуация между дольщиками и ЭМО «Полесье», разрешить которую удалось только после вмешательства руководства города и области. Тем не менее, дом на ул. Орджоникидзе остается недостроенным и поныне.
Имели место в долевом строительстве на Брестчине и другие нарушения . В конце 2005г. Комитет госконтроля Брестской области провел проверку соответствия законодательству ценовой политики в долевом строительстве. Выяснилось, что солидный объем строительных работ выполняют организации, не имеющие собственной материальной базы и достаточного количества специалистов. Так, ЧУП «Ренессанс» и ЧУП «Лирик», выступая в роли заказчиков и привлекая к выполнению работ подрядчиков, брали на себя только управленческие и организаторские функции. Существовавшее в то время законодательство позволяло им за руководство получать несоизмеримые с затратами доходы – 10 – 15 %.
Поэтому принятие нормативных документов, регламентирующих деятельность строительных организаций, для дольщиков оказалось весьма кстати. Так, обязательное условие при заключении договоров с инвесторами — страхование гражданской ответственности застройщиков — призвано избежать такой ситуации, что возникла с ЭМО «Полесье». Оно ведет к незначительному удорожанию жилья, зато при срыве ранее запланированных сроков сдачи дома дольщикам компенсируются издержки. А типовой договор, в котором оговаривается от «А» до «Я» стоимость строительства будущей квартиры в соответствии с указом президента лишает застройщиков возможность накручивать практически из воздуха пресловутые 10 – 15 %.
Указ ужесточил ответственность застройщиков и поставил их в жесткие ценовые рамки. Теперь для всех дольщиков стоимость кв. м жилья в строящемся доме должна быть единой, независимо от того, на каком этапе этот взнос внесен. Это положение и ряд других сразу же вызвали негативное отношение у застройщиков. Они правдами и неправдами стали отстраняться от долевого строительства. Сразу же отказались принимать инвестиции дольщиков малые фирмы. Но и крупные строительные организации, которые работают добросовестно и прозрачно, столкнулись с целым рядом проблем. Чтобы соблюсти условия ценообразования им необходимо заранее на весь период строительства делать запас материалов. Возникает вопрос: где и как их складировать?
Увеличивать стоимость строительных работ можно только на процент роста инфляции. Над строителями нависает угроза того, что расходы в условиях роста цен на строительные материалы не будут покрыты.
Указ президента не способствует сокращению сроков строительства, а наоборот. Раньше новостройку можно было развернуть, получив участок и заключив хотя бы один договор с инвестором. Теперь, кроме приобретения участка на аукционе и получения разрешения на строительство, необходимо застраховать объект, представить проект, заключить договоры с дольщиками, закупить стройматериалы и только после этого приступить к возведению дома.
Немало возражений у строителей вызывало и положение о том, что застройщик вправе привлекать средства дольщиков только при полной уплате налогов. ( Впоследствии в Указ № 396 были внесены изменения, и теперь ограничения накладываются на тех, кто имеет задолженность по налогам на протяжении двух и более месяцев). Поубавилось и число фирм, желающих вкладывать инвестиции в жилищное строительство. По новому положению в течение 3-х лет они не имеют права продавать свою часть недвижимости.
Сейчас брестские строительные организации всячески избегают долевого строительства, хотя желающих инвесторов немало. Потенциальным дольщикам объясняют, что такой возможности на данный момент нет. В прошлом году в г. Бресте было возведено 11 жилых домов с долевым участием. В нынешнем завершается строительство еще 13. Это те объекты, по которым договоры с инвесторами заключались ранее, и был создан задел. Потеря экономического интереса и введение очень жестких правил в долевом строительстве привели к тому, что застройщики, чтобы уйти от проблем и работать прибыльно, начали брать кредиты на строительство в банках или заимствовать финансовые средства у инвесторов в расчете продавать готовые квартиры.
В свою очередь это привело к взвинчиванию цен на вторичном рынке жилья. Если раньше в течение года цена коммерческого жилья росла на 12 – 15 % в год, то за это полугодие она подскочила на 55 %.
Как отметил на пресс-конференции министр архитектуры и строительства А. Селезнев, в отношении отмены указа президента № 396 окончательного решения пока нет. Новые предложения должны пройти согласование в инстанциях и получить одобрение президента.
Минстройархитектуры предлагает внести изменение в указ по ограничению рентабельности строительства жилья для нуждающихся в улучшении жилищных условий до 5 – 10 %, для остальных – до 20 %. Но застройщики при обсуждении этого предложения высказали сомнение, что и данный указ будет работать эффективно. Его обсуждение продолжается.
